집합건물법 제9조에서는 하자보수와 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 가진 주체를 구분소유자로 한정하고 있습니다. 따라서 입주자대표회의는 보증사를 상대로 사용검사 후 하자에 관하여 하자보수청구만 가능할 뿐이며, 시행사 및 시공사가 하자보수를 이행하지 않고 있는 경우에도 원칙적으로 손해배상을 청구할 권리가 없습니다.
다만 예외적으로 구분소유자가 가진 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입주자 대표회의에 양도한 때에만 입주자 대표회의가 직접 이를 행사할 수 있게 됩니다. 채권을 양도하지 않은 세대는 입주자대표회의가 진행하는 협상 및 소송에서 권리를 행사할 수 없으며, 이 경우 개별적으로 제척기간 내에 하자를 발췌하여 최고서를 발송하여야 하나 법리적 기술적으로 전문가의 검토 없이 이를 각 개인이 스스로 진행하기에는 어려움이 있을 것으로 판단됩니다.
따라서 사용검사 전 하자에 대한 하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하기 위해서는 채권양도가 필요합니다.

하자보수증권에 따른 보증금은 시행사 및 시공사가 보수를 이행하지 않아 '보증사고'가 발생한 경우에 청구할 수 있는 것으로, 대부분의 보증사에서는 아파트 측에서 시행사 및 시공사를 상대로 보수를 제대로 청구하지 않았거나, 시행사 및 시공사가 임시방편 적인 보수를 진행하였음에도 이미 보수를 해주었다는 이유를 들어 보증사고의 발생을 인정하지 않는 것이 대부분입니다. 또한, 보증금은 사용검사 후 하자만을 보증하는 것으로, 더 많은 비중을 차지하는 사용검사 전 하자의 경우 보증의 범위에서 제외되기 때문에 하자보수증권만으로는 모든 보수를 이행하기 어렵다고 할 것입니다.

국토교통부에서 진행하고 있는 하자심사 제도의 경우 입주자는 전유부분, 입주자대표회의는 공용부분에 한하여만 판단을 구할 수 있으며, 전유부분은 하자 부위 10개소 이내의 하자만을 심사대상으로 하여 극히 일부분의 하자만을 판단합니다. 하자 분쟁 조정의 경우에는 조정안이 제시되더라도 당사자가 수락을 거부하면 강제적으로 이행을 시킬 방법이 없어 오히려 시간만이 지체되는 결과 를 가져올 수 있습니다. 또한, 하자심사 분쟁 조정위원회는 총 50인으로 구성되어 있으며 그 중 건설업계 종사자는 9인，건축사 8인, 기술사 3인 등이 필수적으로 포함되어 있어야 하므로 아파트에 불리한 방향으로 결론이 나올 가능성이 큽니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 주체는 구분소유자이 므로 입주자대표회의는 채권의 양도가 없이는 구분소유자들의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하거나 포기할 수 없으므로 채권양도 없이 진행된 하자보수와 그에 따른 종료확인은 권한이 없이 진행한 합의로 원칙적으로 무효라고 할 것입니다. 다만 예외적으로 아파트 구분소유자들의 손해배상청구권 위임이 있는 등 특별한 사정이 있다고 보여지는 경우에는 하자보수종료확인서가 유효하다고 볼 수 있으나, 그 경우에도 보수해 준 부분에 재하자가 발생하는 등 제대로 된 보수가 이루어지지 않았다면 이에 대하여는 재차 손해배상청구가 가능하다고 할 것입니다.

법원은 입주민들의 하자보수에 갈음하는 하자보수금 산정시, 아파트에 발생한 하자가 자연 노화 현상으로 인한 것이 포함되었을 가능성, 입주민들의 관리상 잘못으로 인하여 하자가 확대되었을 가능성 등을 고려하여 1년에 5% 정도 비율로 피고 측인 시행사 · 시공사의 책임을 경감해주고 있습니다. 따라서 시행사, 시공사가 하자보수를 지연하고 있는 경우에는 2~3년 차 경에 소송에 착수 하는 것이 입주민들에게 유리합니다.